Servitut om salgs- og pantsætningsforbud

I forbindelse med overdragelse af de tidligere amtslige bygninger og ejendomme til de tidligere amtslige uddannelsesinstitutioner tinglyser Bygningsstyrelsen i henhold til Akt. 191 af 3. september 2009 en servitut på ejendommen under dokumenttypen "Salgs- og pantsætningsforbud".

Til trods for at dokumenttypen angiver, at der er tale om salgs- og pantsætningsforbud, er der dog alene lyst et 10-årigt salgsforbud på ejendommen. Dette fremgår af det underliggende tinglyste dokument. Som følge heraf skal ministeriet ikke godkende en pantsætning på den pågældende ejendom.

Når en institution tinglyser en hæftelse, skal institutionen i feltet "information til tinglysningsretten" anføre, at den tinglyste servitut ikke hindrer pantsætning, eftersom der alene er lyst et salgsforbud på ejendommen.

Servitutten respekterer panthæftelser, som er tinglyst før servitutten, og institutionen kan optage nye lån uden ministeriets påtegning.

Rykning af servitutten

Ministeriet kan dog alene rykke servitutten for nye lån i tilfælde, hvor institutionen ønsker at optage:

  1. Nyt lån med eksempelvis lavere rente til indfrielse af et lån, der står før servitutten, men uden tillægslån og forlængelse af løbetiden. Lånets hovedstol og løbetid skal således svare til restgælden og restløbetiden på det gamle lån
  2. Nyt lån til finansiering af ny- eller tilbygning til den eksisterende bygning.

Retningslinjer for videresalg af ejendomme og bygninger

Det fremgår af servitutten, at institutionen skal betale ministeriet halvdelen af nettoprovenuet, hvis institutionen videresælger ejendommen helt eller delvist inden 10 år fra servituttens tinglysning.

Det fremgår endvidere, at der i nettoprovenuet vil kunne modregnes samtidige modsvarende nyinvesteringer såsom nybyggeri mv.

En nyinvestering er nybyggeri, køb af ejendom samt tilbygninger til og ombygninger i eksisterende ejendomme med henblik på at indhuse aktiviteten fra den videresolgte bygning i disse.

Nyinvestering omfatter derimod ikke udgifter til renovering og modernisering af bygninger og ejendomme, såsom nyt tag, vinduer, døre, gulve, renovering af murværk, sokler, nye toiletter mv.

En nyinvestering er samtidig, hvis den er planlagt, inden videresalget gennemføres og er igangsat inden for et år efter videresalget. Ved nybyggeri, tilbygninger og ombygninger skal institutionen kunne fremvise en finansieringsplan og en byggesagsrapport, der bl.a. viser, hvornår byggeriet forventes at være gennemført. Der kan søges om begrundet forlængelse.

Institutioner, som er tvunget til at videresælge en ejendom på grund af en tilbagekøbsklausul kan få en længere frist (max. 5 år) til at igangsætte en nyinvestering.

En nyinvestering er modsvarende, hvis den 1) kan rumme den aktivitet, som tidligere havde til huse i den videresolgte bygning, og 2) er foretaget inden for det samme kursist/elevoptageområde, som den videresolgte bygning dækkede. Ved køb eller opførelse af en bygning, som er væsentligt større eller mindre end den videresolgte bygning, skal der foretages en forholdsmæssig beregning af nyinvesteringens omfang.

Institutionsrevisionens opgave

Institutionens revisor skal skrive under på:

  1. Om nyinvesteringen omfatter udgifter til renovering og modernisering af eksisterende byggeri i forbindelse med indhusning af aktiviteten i egne bygninger, og hvis ja, i hvilken udstrækning.
  2. Om der i opgørelsen af nyinvesteringens omfang kun er medtaget den del af nyinvesteringen, som vedrører indhusningen af den aktivitet, som havde til huse i den videresolgte bygning/ejendom, og som lå til grund for bygningsoverdragelsen af den videresolgte bygning/ejendom.

Retningslinjer for betaling til staten ved videresalg af bygninger og ejendomme

Videresalg af grund uden bygning

Ved videresalg af grund skal institutionen indbetale halvdelen af salgssummen til staten fratrukket sælgers andel af salgsomkostningerne. Samtidige modsvarende nyinvesteringer kan ikke modregnes i salgsindtægten.

Videresalg af ejendom/bygning uden nyinvestering

Hvis institutionen videresælger en ejendom/en bygning og ikke foretager en samtidig modsvarende nyinvestering (jf. ovenstående retningslinjer), skal institutionen indbetale halvdelen af salgssummen til staten efter modregning af eventuelle udgifter til udmatrikulering af den del af ejendommen, som videresælges.

Videresalg af ejendom/bygning og opførelse af nybyggeri, køb af anden ejendom til indhusning af aktiviteten i den solgte bygning

Hvis institutionen videresælger en ejendom/bygning og foretager en samtidig modsvarende nyinvestering, skal institutionen betale 50 pct. af en eventuel gevinst ved salget. Gevinsten beregnes som forskellen mellem salgsprisen på den videresolgte bygning og en eventuel forholdsmæssig andel af opførelses-/købsprisen på den nyopførte/nyindkøbte bygning.

Videresalg af ejendom/bygning med henblik på at flytte i lejemål

Hvis institutionen sælger en bygning/ejendom og flytter aktiviteten til et lejemål, skal institutionen indbetale halvdelen af salgssummen til staten. Udgifter til deposita og særindretninger kan ikke modregnes i nettoprovenuet.

Salg af ejendom/bygning som følge af en tilbagekøbsklausul

Enkelte institutioner har overtaget en bygning, hvor der er tinglyst en tilbagekøbsklausul, som giver kommunen eller regionen ret til at forlange at købe bygningerne tilbage med kort varsel (typisk 1-2 år) til enten den offentlige vurdering eller gældende markedspris.

I udgangspunktet gælder samme regler for institutioner, som er tvunget til at videresælge deres ejendom, som for institutioner, der frivilligt videresælger deres ejendom – nemlig at de skal betale 50 pct. af en eventuel gevinst ved salget, hvis de køber eller opfører end ny/anden ejendom til erstatning for den videresolgte ejendom.

Hvis institutionen vælger at flytte i lejemål, skal institutionen dog kun betale 50 pct. af gevinsten ved salget, dvs. 50 pct. af forskellen mellem salgssummen og den pris, som institutionen købte til af staten.

Retningslinjer for betaling til staten i forbindelse med nedlæggelse, ophør eller konkurs

Betaling til staten i forbindelse med nedlæggelse eller ophør

Hvis en institution, som har fået overdraget en tidligere amtslig ejendom i henhold til Akt. 191 af 3. september 2009, nedlægges eller ophører inden 10 år efter, at overdragelsen af den tidligere amtslige ejendom har fundet sted, vil staten først gøre krav på at få en andel af netto-provenuet ved videresalget af den tidligere amtslige ejendom udbetalt, når de øvrige kreditorer har fået deres gæld indfriet.

Betaling til staten i forbindelse med konkurs

Hvis en institution, som har fået overdraget en tidligere amtslig ejendom i henhold til Akt. 191 af 3. september 2009, går konkurs inden for 10 år efter, at overdragelsen af den tidligere amtslige ejendom har fundet sted, vil ministeriet på statens vegne anmelde et krav mod konkursboet på 50 pct. af salgsindtægten. Dog vil staten vige for andre kreditorer, således at staten først vil gøre krav på sin andel af nettoprovenuet ved videresalget af den tidligere amtslige ejendom udbetalt, når de øvrige kreditorer - herunder realkreditinstitutionerne - har fået deres gæld indfriet.

Sidst opdateret: 16. juli 2018